Landwirtschaftliche Fläche in Datteln verkaufen: Welcher Käufer und welcher Weg passen?

Entscheidend ist die Fläche, nicht Ihr eigener Beruf

Auch wenn Sie selbst keinen landwirtschaftlichen Betrieb führen, kann Ihr Flächenverkauf unter das Grundstückverkehrsgesetz fallen. Es erfasst landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie bestimmtes kultivierbares Moor- und Ödland. Zur Landwirtschaft zählen etwa Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft. Für Ihre Entscheidung ist deshalb die Einordnung des Verkaufsgegenstands wichtig. Eine geerbte Fläche wird nicht allein dadurch zum gewöhnlichen Freizeitgrundstück, dass Sie diese selbst nicht bewirtschaften. Dieser Ratgeber betrachtet den geplanten Verkauf einzelner landwirtschaftlicher Flächen; eine Hofübergabe braucht eine weitergehende Prüfung.

In Nordrhein-Westfalen ist die Veräußerung von Grundstücken bis einschließlich 1,0 Hektar nach dem Landes-Ausführungsgesetz genehmigungsfrei. Oberhalb dieser Grenze müssen Anwendungsbereich und weitere Ausnahmen geprüft werden. Entscheidend ist dabei, welches Grundstück rechtlich verkauft wird. Leiten Sie die Genehmigungsfreiheit nicht allein aus einer gewünschten Teilfläche oder einer groben Größenangabe im Gespräch ab. Wenn der Verkaufsumfang noch verändert werden soll, gehört auch die Größenprüfung auf diesen tatsächlichen Umfang bezogen.

Ein Vertrag kann außerdem mehrere Grundstücke umfassen. Nach dem Bundesgerichtshof ist ein solcher Vertrag insgesamt genehmigungspflichtig, wenn jedenfalls ein Grundstück die einschlägige Freigrenze überschreitet. Die Genehmigungsfrage lässt sich dann nicht für den Rest des Pakets einfach ausblenden. Auch die Veräußerung eines Miteigentumsanteils steht nach § 2 GrdstVG einem Grundstücksverkauf gleich. Besprechen Sie deshalb vor der Käuferzusage, ob eine einzelne Fläche, mehrere Grundstücke oder ein Anteil übertragen werden soll. Das verändert die rechtliche Ausgangslage Ihres Angebots.

Weitere Ausnahmen betreffen unter anderem bestimmte Verkäufe im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Dabei bleiben nach § 4 GrdstVG insbesondere Wirtschaftsstellen und dort als land- oder forstwirtschaftlich ausgewiesene Grundstücke ausgenommen. „Es gibt einen Bebauungsplan“ ist daher noch kein vollständiger Befreiungsgrund. Ist für Ihren Verkauf keine Genehmigung notwendig, kann die Genehmigungsbehörde auf Antrag ein entsprechendes Zeugnis erteilen. So lässt sich die Frage mit einem dafür vorgesehenen Nachweis abschließen, statt eine bloße Vermutung in den weiteren Verkauf mitzunehmen.

Der Käufer muss zum zulässigen Erwerbsweg passen

Ein Verkauf an jemanden, der kein Landwirt ist, ist nicht pauschal verboten. Der wichtige Konflikt entsteht nach der Rechtsprechung regelmäßig dann, wenn ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt und bereit sowie wirtschaftlich in der Lage ist, sie zu den vereinbarten Vertragsbedingungen zu erwerben. Es geht also um konkrete Erwerbsinteressen und betriebliche Voraussetzungen. Die persönliche Vorliebe für einen bestimmten Käufer beantwortet diese Prüfung ebenso wenig wie die allgemeine Aussage, in der Nachbarschaft gebe es Landwirtschaft.

Wenn ein bewirtschaftender Betrieb selbst kaufen möchte, kann dies ein passender Verkaufsweg sein. Für die Entscheidung zählt, wer tatsächlich erwirbt und welchem Betrieb die Fläche zugeordnet werden soll. Lassen Sie sich das Vorhaben nachvollziehbar erläutern. Die Bezeichnung „Landwirt“ im ersten Gespräch bedeutet noch keine Genehmigungszusage: Das Gesetz prüft daneben auch unwirtschaftliche Verkleinerungen oder Aufteilungen und ein grobes Missverhältnis des Gegenwerts zum Grundstückswert. Wählen Sie den Käufer deshalb anhand eines verständlichen Erwerbsplans und des konkreten Vertrags, nicht anhand eines Etiketts.

Bei einem anderen Interessenten verdient die geplante Verwendung besondere Aufmerksamkeit. Der Satz „Ich verpachte anschließend einfach an einen Landwirt“ räumt einen Konflikt mit einem dringend aufstockungsbedürftigen landwirtschaftlichen Erwerbsinteressenten grundsätzlich nicht von selbst aus. Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen dem Eigentumserwerb für den bewirtschaftenden Betrieb und einem Erwerb lediglich zur Verpachtung. Auch eine langfristig gewünschte Pacht schafft dabei nicht dieselbe Stellung wie eigenes Land. Für Sie bedeutet das: Ein solches Kaufkonzept braucht seine eigene tragfähige Genehmigungsgrundlage.

Davon sind besondere Nachfolgekonstellationen zu unterscheiden. In BLw 1/23 hat der BGH einen konkurrierenden Erwerbsinteressenten wie einen Landwirt behandelt, obwohl er die zugekaufte Fläche verpachten wollte: Sein Betrieb war an eine familiär verbundene Person verpachtet; deren Betriebsnachfolge und die Zuordnung der neuen Fläche waren ernsthaft beabsichtigt. Das ist keine allgemeine Freigabe jedes Anlegerkaufs mit Pachtversprechen. Eine solche Konstellation muss tatsächlich vorliegen und geprüft werden. Verwandtschaft allein beantwortet die Frage nach Betrieb und Flächenzuordnung nicht.

Auch ein konkretes Naturschutzvorhaben kann die Beurteilung verändern. Der BGH hat in BLw 2/23 klargestellt, dass eine gemeinnützige Stiftung nicht allein wegen ihrer Rechtsform ausgeschlossen werden darf. Entscheidend bleiben ein konkretes, in absehbarer Zeit umzusetzendes, staatlich als förderungsfähig angesehenes Konzept und dessen gesicherte ernsthafte, dauerhafte Verwirklichung. Tatsächliche öffentliche Förderung ist dafür nicht zwingend. Die Sache wurde zur weiteren Prüfung zurückverwiesen. Ein bloßes „Wir machen etwas für die Natur“ ist daher keine verlässliche Grundlage für Ihre Verkaufszusage.

Preis und Zuschnitt können den gewählten Weg verändern

Der angebotene Preis sollte zu dem rechtlich möglichen Verkauf passen. § 9 GrdstVG nennt ein grobes Missverhältnis zwischen Gegenwert und Grundstückswert als möglichen Versagungsgrund. Daraus ergibt sich kein fertiger Höchstpreis für Ihren Acker und auch kein amtlicher Dattelner Quadratmeterpreis. Zudem darf dieser Versagungsgrund nicht herangezogen werden, wenn das Grundstück für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke veräußert wird. Lassen Sie einen entsprechenden Konflikt am tatsächlichen Erwerbszweck prüfen; aus einer bloßen anderen Preisvorstellung folgt noch keine behördliche Preisbeanstandung.

Auch eine kleinere Verkaufsfläche kann Folgen für die verbleibende Bewirtschaftung haben. Das Gesetz schützt vor unwirtschaftlicher Verkleinerung oder Aufteilung zusammenhängender Grundstücke und Betriebe. Für landwirtschaftliche Grundstücke nennt es als Regelfall unter anderem eine Verkleinerung auf weniger als einen Hektar; bei einem Betrieb zählt auch dessen Lebensfähigkeit. Diese Prüfung ist von der nordrhein-westfälischen Genehmigungsfreigrenze zu unterscheiden. Eine Zahl erfüllt nicht beide Aufgaben. Prüfen Sie deshalb den geplanten Gesamtvorgang, bevor Sie einen Zuschnitt allein zur vermeintlichen Vereinfachung wählen.

Für Ihre Verkaufsentscheidung ergeben sich daraus unterschiedliche Richtungen. Sie können den vorgesehenen Gesamtumfang weiterverfolgen, wenn dessen agrarstrukturelle Voraussetzungen tragfähig sind. Sie können einen fachlich begründeten anderen Umfang prüfen lassen, wenn der erste Zuschnitt die Bewirtschaftung beeinträchtigt. Oder Sie stellen die Bindung zurück, solange genau dieser Konflikt offen ist. Eine auf dem Plan leicht zu zeichnende Grenze ist noch keine Lösung für den verbleibenden Betrieb. Die Entscheidung betrifft hier die landwirtschaftliche Nutzbarkeit, nicht den erhofften Gewinn aus einer neuen Bauparzelle.

Eine verpachtete Fläche wird durch den Verkauf nicht automatisch frei

Ist die Fläche bereits einem Landpächter überlassen, gehören Eigentumswechsel und Bewirtschaftungsrecht auseinandergehalten. § 593b BGB verweist für den Verkauf auf die entsprechenden Regeln der §§ 566 bis 567b. Im gewöhnlichen Fall des bereits überlassenen Pachtgrundstücks tritt der Erwerber in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten ein. Der Verkauf beendet die Pacht daher nicht einfach. Für einen Käufer, der sofort selbst bewirtschaften möchte, kann genau das den Unterschied zwischen einem passenden und einem unpassenden Angebot ausmachen.

Prüfen Sie deshalb die beiden Wege bewusst: Verkauf mit fortbestehender Pacht oder Verkauf auf Grundlage einer tatsächlich geklärten späteren Verfügbarkeit. Versprechen Sie keine freie Nutzung allein aufgrund des geplanten Eigentumswechsels. Soll eine bestehende Vereinbarung geändert oder beendet werden, braucht dies eine passende rechtliche Grundlage und gegebenenfalls die Mitwirkung des Pächters. Ein Käuferwunsch ersetzt diese nicht. Zugleich macht ein fortbestehender Pachtvertrag den Erwerber nicht automatisch zum Landwirt im Genehmigungsverfahren. Zivilrechtliche Nutzung und agrarstrukturelle Erwerberprüfung bleiben zwei verschiedene Fragen.

Wann ein Siedlungsunternehmen in den Verkauf kommen kann

Von der Genehmigung zu unterscheiden ist das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht. § 4 Reichssiedlungsgesetz knüpft es in seiner bundesgesetzlichen Grundregel an landwirtschaftliche Grundstücke ab zwei Hektar, einen genehmigungsbedürftigen Kauf und einen nach Auffassung der Behörde bestehenden Versagungsgrund. Das Gesetz ermöglicht abweichende Landesgrenzen und enthält persönliche Ausnahmen, etwa für bestimmte Angehörigenverkäufe. Lassen Sie deshalb die für Ihren konkreten Vorgang geltenden Voraussetzungen feststellen. Aus der Genehmigungspflicht oberhalb eines Hektars folgt nicht automatisch, dass auch ein Vorkaufsrecht besteht.

Sind dessen Voraussetzungen gegeben, wird der Kaufvertrag nach § 12 GrdstVG vor der Genehmigungsentscheidung der Siedlungsbehörde vorgelegt. Die Ausübung erfolgt über den gesetzlich geregelten Behördenweg. Es handelt sich nicht um ein allgemeines Recht des bisherigen Pächters, Ihr Grundstück jederzeit zuerst zu kaufen. Sie können mit einem Pächter über einen direkten Erwerb sprechen; dieses mögliche Geschäft ist aber von einem gesetzlichen Vorkauf des Siedlungsunternehmens zu unterscheiden. Gerade bei einem bereits gefundenen anderen Käufer sollte dieser Unterschied vor einer festen Abschlussplanung klar sein.

Bei wirksamer Ausübung entsteht grundsätzlich ein eigener Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Vorkaufsberechtigten zu den mit dem Dritten vereinbarten Bestimmungen. Dafür verweist § 8 RSiedlG auf § 464 Absatz 2 BGB. Nicht in Geld schätzbare Nebenleistungen und die zu ihrer Erfüllung vereinbarten Vertragsstrafen können Sie nach der Sonderregel in § 8 RSiedlG vom Vorkaufsberechtigten nicht verlangen. Persönliche Zusagen des ersten Käufers sind deshalb gesondert zu prüfen. Lassen Sie die Folgen für den ursprünglichen Kaufvertrag mitgestalten. Das erste Vertragsverhältnis wird durch den neuen Kauf nicht automatisch in jeder Hinsicht erledigt.

Umgekehrt bedeutet „Das Vorkaufsrecht wurde nicht ausgeübt“ nicht in jedem Fall dasselbe wie „Es hat nie bestanden“. § 9 Absatz 5 GrdstVG begrenzt eine Versagung wegen ungesunder Bodenverteilung, wenn die Voraussetzungen zur Ausübung vorlagen, aber kein Vorkauf erfolgt. Für den Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs enthält die Regel eine Ausnahme. Andere Versagungsgründe werden dadurch nicht pauschal beseitigt. Für Ihren Einzelverkauf zählt daher der genaue behördliche Prüfstand. Ein allgemeiner Vermerk „Vorkauf erledigt“ beantwortet noch nicht sämtliche Genehmigungsfragen.

Die konkrete Entscheidung kann mehr als Ja oder Nein sein

Eine Genehmigung kann mit Auflagen oder Bedingungen verbunden werden. Das Gesetz nennt etwa eine Verpachtung an einen Landwirt, bestimmte Vertragsänderungen oder die Abgabe anderer Flächen. Dadurch kann sich das ursprünglich besprochene Erwerbsmodell erheblich verändern. Werten Sie eine solche Entscheidung deshalb nach ihrem ganzen Inhalt aus: Kann und will der Käufer den vorgesehenen Weg tatsächlich erfüllen? Eine Genehmigung unter einer offenen Bedingung ist für Ihre Planung etwas anderes als ein ohne diesen Vorbehalt freigegebener Verkauf.

Bei einer Bedingung sieht § 11 Absatz 2 GrdstVG auf Antrag eine behördliche Bescheinigung über deren Eintritt vor. Bei einer Auflage enthält § 10 Absatz 2 dagegen ein besonderes Rücktrittsrecht der dadurch betroffenen Vertragspartei: bis einen Monat nach Unanfechtbarkeit der Entscheidung. Diese unterschiedlichen Folgen sollten Sie nicht vermischen. Geben Sie eine entsprechende Entscheidung unmittelbar zur rechtlichen Prüfung weiter. Ob Sie den veränderten Verkauf fortführen oder ein bestehendes Recht nutzen, hängt am konkreten Bescheid und Vertrag; eine eigene Umdeutung zur bloßen Empfehlung hilft nicht.

Wird die Genehmigung versagt oder eingeschränkt, ist ein sofortiger Wechsel zum nächsten Käufer nicht automatisch die passende Antwort. Die Beteiligten können nach § 22 GrdstVG grundsätzlich binnen zwei Wochen nach Zustellung gerichtliche Entscheidung beantragen; Belehrung und Fristbeginn müssen mitgeprüft werden. Daneben kann eine zulässige andere Gestaltung infrage kommen. Lassen Sie vor neuen Verpflichtungen klären, was der bestehende Vertrag noch bedeutet. Auch eine unzumutbare Härte für den Verkäufer ist nach § 9 Absatz 7 ein gesetzlich zu berücksichtigender Gesichtspunkt, keine von Ihnen selbst erklärte Freigabe.

Wann Sie mit dem gewählten Käufer weitergehen können

Der beurkundete Vertrag und die Genehmigung sind verschiedene Schritte. Nach § 3 GrdstVG können die Vertragsparteien den Antrag stellen; das beurkundende Notariat gilt als zur Beantragung ermächtigt. Das Gesetz ermöglicht eine Genehmigung auch schon vor der Beurkundung. Stimmen Sie den Ablauf deshalb passend zu Ihrem Vorgang ab. Eine vorherige allgemeine Auskunft zum Grundstück ersetzt dabei keine Entscheidung über einen anderen späteren Vertragsinhalt. Maßgeblich bleibt der Verkauf, der mit diesem Erwerber und diesen Bedingungen tatsächlich geschlossen werden soll.

Für die behördliche Entscheidung sieht § 6 GrdstVG grundsätzlich einen Monat ab Eingang von Antrag und Vertragsurkunde bei der örtlich zuständigen Behörde vor. Ein rechtzeitiger Zwischenbescheid kann die Frist auf zwei Monate, bei Herbeiführung der Vorkaufserklärung auf drei Monate verlängern. Hinzu kommt der gesetzliche Sonderfall einer verhinderten Besichtigung im Vorkaufsverfahren. Planen Sie Ihren verfügbaren Erlös deshalb nicht allein vom Tag der Unterschrift aus. Weder ein allgemeines Bearbeitungsversprechen noch Ihr eigener Kalender ersetzt die Prüfung der tatsächlich laufenden Frist.

Das Gesetz kennt unter seinen Voraussetzungen auch eine Genehmigung durch Fristablauf. Ob sie eingetreten ist, hängt jedoch von den richtigen Ausgangsdaten, wirksamen Zwischenbescheiden und den gesetzlichen Sonderregeln ab. Der BGH hat in BLw 1/23 ausdrücklich auch die Empfangnahme eines Zwischenbescheids durch das ermächtigte Notariat berücksichtigt. Fragen Sie deshalb dort nach, bevor Sie aus fehlender eigener Post auf eine erteilte Genehmigung schließen. Für die Eintragung der genehmigungsbedürftigen Rechtsänderung verlangt § 7 den Nachweis der Unanfechtbarkeit; § 6 sieht dafür ein Zeugnis vor.

Wenn der Erwerbsweg geklärt ist, kann die weitere Vertragsabwicklung auf diesem Ergebnis aufbauen. Bei einer genehmigungsfreien Veräußerung ist dies der nachgewiesene Befreiungsfall; bei einem genehmigten Verkauf der konkrete freigegebene Inhalt; bei einer Bedingung zusätzlich deren erfüllte Voraussetzung. Andere notarielle Vollzugspunkte und die vereinbarte Verfügbarkeit der verpachteten Fläche bleiben daneben maßgeblich. Eine agrarrechtliche Genehmigung beendet keinen Landpachtvertrag. Sie sollten deshalb Eigentumsübertragung, tatsächliche Bewirtschaftung und vereinbarte Zahlungen weiterhin auf denselben rechtlich geklärten Verkaufsweg beziehen.

Für Dattelner Flächen ist die Kreisstelle Recklinghausen der Landwirtschaftskammer ein erster örtlicher Anlaufpunkt; sie wird gemeinsam mit Coesfeld geführt. Die Kammer veröffentlicht auch einen regionalen Zugang zu Grundstücksverkäufen, bei denen der Erwerber kein Landwirt ist. Bei einem zu einer Hofstelle gehörenden Grundstück kann die örtliche Behördenzuständigkeit nach § 18 GrdstVG allerdings an deren Lage anknüpfen. Geben Sie deshalb den tatsächlichen Betriebszusammenhang an. Notariat und zuständige Stelle klären den konkreten Verfahrensweg; die allgemeine Verkaufsanfrage ersetzt diese Prüfung nicht.

Für das erste gezielte Gespräch halten Sie den vorgesehenen Verkaufsgegenstand, die genaue Fläche, den bekannten Pachtstand und das Erwerbskonzept des Interessenten fest. Benennen Sie anschließend die eine offene Entscheidung: Genehmigung erforderlich, Käuferstellung ungeklärt, Pachtverfügbarkeit offen oder Bescheid bereits vorhanden? So kann die passende Stelle genau daran weiterarbeiten. Eine vollständige Hofnachfolge, eine betriebliche Steuerentscheidung oder ein streitiges Verfahren sollten Sie gesondert beauftragen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen die Orientierung für den Flächenverkauf, keine individuelle Vertragsgestaltung.

Ihren möglichen Grundstücksverkauf persönlich besprechen

Sie möchten Ihre landwirtschaftliche Fläche in Datteln verkaufen? Über die bestehende Verkaufsanfrage erhalten Sie eine kostenlose, unverbindliche erste Einordnung Ihres Verkaufsvorhabens. Geben Sie „Grundstück“, Postleitzahl, Zeithorizont und Ihre Kontaktdaten an. In der freiwilligen Anmerkung können Sie die landwirtschaftliche Nutzung und einen bestehenden Pachtvertrag nennen. Mit Ihrer freiwilligen Zustimmung gibt die Wolfgang Richter GmbH die Anfrage an genau einen passenden Partnermakler weiter; ohne diese Zustimmung bleibt sie bei der Wolfgang Richter GmbH. Genehmigungsprüfung und Vertragsgestaltung klären Sie gesondert mit den zuständigen Stellen.

Quellen und Einordnung

Stand: 18. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung für den geplanten Verkauf einzelner landwirtschaftlicher Flächen in Nordrhein-Westfalen. Hofnachfolge, besondere Eigentümervertretung, Steuerfolgen und streitige Verfahren benötigen eine eigene Prüfung. Der Text enthält keine lokalen Kaufpreise, behauptet keine Dattelner Nachfrage und beschreibt keinen tatsächlichen Kundenfall. KI-generierter Artikel.

• Grundstückverkehrsgesetz, vollständige amtliche Ausgabe: Anwendungsbereich und Ausnahmen, Genehmigung, agrarstrukturelle Gründe, Nebenbestimmungen, Vorkauf und Verfahren; insbesondere §§ 1–12, 18–22 und 31.
• NRW-Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz: Genehmigungsfreigrenze bis einschließlich 1,0 Hektar.
• Reichssiedlungsgesetz, vollständige amtliche Ausgabe: insbesondere §§ 4, 6–8 und 10; eigener Anwendungsbereich, Ausnahmen und Behördenweg des Vorkaufs.
• BGH, 24. November 2023, BLw 1/23: gesamter Beschluss, besonders Rn. 10–24 zu Vertrag, Zwischenbescheid, Erwerberkonkurrenz und besonderer familiärer Betriebsnachfolge. Der Fall betraf Niedersachsen; dessen Landesgrenzen werden nicht auf NRW übertragen.
• BGH, 24. November 2023, BLw 2/23: gesamter Beschluss, insbesondere Rn. 12–32 zu Naturschutzkonzept und gesicherter Verwirklichung. Der Ausgangsfall betraf Baden-Württemberg; der BGH erläutert zugleich § 9 GrdstVG. Keine Genehmigungszusage für ein Dattelner Projekt.
• BGB § 593b mit § 566 und den verwiesenen Folgeregeln bis § 567b: Landpacht beim Eigentumswechsel; § 464 und §§ 465–468 zusammen mit § 8 RSiedlG zum Vorkaufsvertrag; § 311b zur Beurkundung.
• Landwirtschaftskammer NRW: Kreisstellen Coesfeld und Recklinghausen, Zuordnung der Kreisstellen und regionaler Zugang zu Grundstücksverkäufen nach dem GrdstVG.